CHARGES DE COPROPRIETE

Le Paiement

Les modalités de paiement des charges sont souvent une source de conflit dans les copropriétés. D'où la nécessité de bien connaître les droits et devoirs de chacun.

Précisons au préalable que le paiement des charges est une obligation d'ordre public : tout copropriétaire est tenu d'y participer conformément aux dispositions de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965.

Les appels de charges

 Le syndic peut demander aux copropriétaires plusieurs types de paiements.

L'avance permanente de trésorerie o(u « fonds de roulement »), destinée à faire face aux dépenses imprévues et aux impayés et payée lors de l'achat du lot. Son principe et son montant sont prévus dans le règlement de copropriété ou votés en AG à la majorité de l'article 26 (majorité de tous les copropriétaires et deux tiers de voix). Cette avance ne peut dépasser 1/6ème du budget prévisionnel.
Cette avance permanente doit être remboursée au vendeur en cas de vente de son lot.

Les provisions trimestrielles du budget prévisionnel, voté avant le début de l'exercice. Elles sont demandées par lettre simple et l'AG peut en modifier le rythme et le montant. Ces charges sont ensuite régularisées en fonction du budget réel.

Les éventuels appels de charges pour les dépenses et travaux non compris dans le budget prévisionnel. Leur montant et leur rythme de paiement sont votés par l'AG.

Les éventuels appels de charges pour faire face à des travaux d'entretien ou de conservation de l'immeuble ou de ses éléments d'équipement susceptibles d'intervenir dans les trois ans mais non encore votés. Ces provisions spéciales sont décidées par l'AG sur proposition du syndic au moins une fois tous les trois ans.
Si un copropriétaire vend son lot avant que ces provisions ne soient utilisées, il peut en demander le remboursement.

Les éventuels appels de charges correspondant à un plan pluriannuel de gros travaux voté par l'AG.

Le syndic peut aussi demander le versement de provisions spéciales en cours d'exercice pour faire face à des travaux urgents. Leur montant ne peut dépasser le tiers du devis.

Le recouvrement

C'est au syndic qu'incombe la responsabilité de recouvrer les sommes dues par les copropriétaires.
Toute négligence de sa part peut être sanctionnée.
Aucune action en recouvrement de charges ne peut être intentée après un délai de dix ans.
Le syndicat doit mettre en œuvre toutes les procédures légales de recouvrement. L'autorisation de l'assemblée générale n'est exigée que pour une éventuelle saisie immobilière sur le lot concerné.

Après une démarche amiable auprès du copropriétaire défaillant, le syndic doit lui adresser une mise en demeure par recommandé.

Si un copropriétaire n'a pas versé la provision exigée à la date prévue, les autres provisions non encore échues deviennent exigibles un mois après la réception d'une lettre recommandée restée sans effet.
Le syndic pourra saisir le tribunal de grande instance qui pourra ordonner le paiement des provisions devenues exigibles, en autorisant, éventuellement, une saisie sur les loyers s'il s'agit d'un copropriétaire-bailleur.
Le copropriétaire condamné pourra toutefois demander des délais de paiement.

Dès réception de la lettre recommandée, le copropriétaire défaillant peut se voir infliger des intérêts de retard, dans la limite du taux de l'intérêt légal.
Ces intérêts sont perçus au profit du syndicat des copropriétaires (et non du syndic).

Des pénalités supplémentaires peuvent également être prévues par le règlement de copropriété ou l'assemblée générale.
Si ces pénalités sont trop importantes, le débiteur pourra toutefois demander leur annulation ou leur diminution en justice.

Au-delà des intérêts de retard et des éventuelles pénalités, le syndicat des copropriétaires peut également demander en justice le versement de dommages-intérêts s'il a subi un préjudice.

Les frais de relance engagés avant toute décision de justice (frais de syndic, frais d'avocat, honoraires d'huissier, etc.) restent en principe à la charge du créancier et ne peuvent donc pas être facturés au débiteur. La Loi Solidarité et Renouvellement Urbain a posé une exception à ce principe : le syndic pourra mettre à la charge du copropriétaire défaillant les frais nécessaires au recouvrement des impayés.
Naturellement, si à la suite d'une action en justice, le tribunal reconnaît le bon droit du débiteur, ces frais seront mis à la charge de la copropriété.

Les frais de relance et de recouvrement passent donc à la charge du copropriétaire défaillant dès lors qu'il s'agit d'actes résultant de l'application de la loi ou d'une décision de justice.
Conséquence : les frais d'envoi de la lettre recommandée sont imputables au débiteur puisque cette mise en demeure est exigée par l'article 36 du décret du 17 mars 1967. Il en est de même des frais de commandement d'huissier avant la prise d'hypothèque, cette procédure étant prévue par l'article 19 de la loi du 10 juillet 1965. Naturellement, toutes les dépenses nécessaires à l'application de la décision de justice sont ensuite à la charge du débiteur.
Dans certains cas, notamment quand le débiteur est de mauvaise foi, le tribunal peut le condamner à payer tout ou partie des frais de relance engagés par le syndicat des copropriétaires.
 

Cas particuliers

Quand le bien est démembré, l'usufruitier est redevable de tous les travaux liés à la jouissance du bien (entretien, assurance, etc.). Les grosses réparations sont à la charge du nu-propriétaire (art. 605 du Code civil).
Aucune solidarité ne lie en principe les titulaires de droits ainsi démembrés.

En principe, les indivisaires ne sont responsables que de leur quote-part de charges. Le règlement de copropriété ou une décision d'assemblée générale peut prévoir une clause de solidarité entre les coïndivisaires mais la jurisprudence récente considère ces clauses comme nulles et non écrites.

En cas de divorce, les époux restent solidairement responsables des charges impayées tant que le jugement n'est pas définitif.

Les garanties

Le syndic peut prendre une hypothèque sur le lot du copropriétaire défaillant après un premier commandement de payer resté infructueux.
Il peut prendre également cette garantie quand le copropriétaire a demandé le règlement en dix annuités de dépenses d'amélioration auxquelles il s'est opposé.

Depuis la loi du 21 juillet 1994, le syndicat des copropriétaires bénéficie d'une « super-garantie » en cas de vente du lot. Il sera payé en priorité, avant tous les autres créanciers, pour les dettes liées aux charges et travaux de l'année en cours et des deux années précédentes.

 

Réalisé en collaboration avec des professionnels du droit et de la finance, sous la direction d'Eric Roig, diplômé d'HEC